La protección de los arrendatarios, la seguridad jurídica de los contratos y los efectos de los cambios normativos sobre la oferta de vivienda centraron la jornada celebrada el 20 de octubre por la Sección de Arrendamientos Urbanos, PH e Inmobiliario del Ilustre Colegio de la Abogacía de Madrid, dedicada a los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026, de 6 de octubre.
La sesión contó con Lorenzo Clemente Naranjo, abogado y socio de Garrigues; Fernando López Orozco, abogado y asesor jurídico del CAF Madrid, y Sandra Esther Flores Grandoso, abogada y coordinadora del Servicio de Orientación Jurídica de Vivienda del ICAM. Moderó el debate Alberto Torres López, abogado y presidente de la Sección.
Seguridad jurídica y oferta de vivienda
En la apertura, Alberto Torres defendió un análisis estrictamente profesional: «Estamos en un colegio de abogados y la discusión tiene que versar desde un punto de vista estrictamente jurídico». Señaló las deficiencias técnicas de los textos, especialmente en materia de derecho transitorio, y trasladó la incertidumbre que está detectando en las consultas de propietarios. A su juicio, las medidas refuerzan la posición de los actuales arrendatarios, pero pueden dificultar la incorporación de nuevas viviendas al mercado.
Fernando López Orozco subrayó que la legislación arrendaticia no puede resolver por sí sola el problema de la vivienda y reclamó una protección realista y proporcionada, compatible con la sostenibilidad económica del alquiler. Lorenzo Clemente, por su parte, cuestionó la introducción de cambios profundos mediante decreto-ley sin unas normas transitorias claras. Advirtió de que proteger los contratos vigentes sin aumentar la oferta puede dificultar el acceso de quienes buscan vivienda y explicó que está observando proyectos de alquiler aplazados a la espera de mayor certidumbre.
Alquileres temporales y de habitaciones
Alberto Torres destacó el alcance de la incorporación de estas modalidades al régimen protector de los arrendamientos de vivienda y las dificultades para diferenciarlas del alquiler turístico. Fernando López Orozco planteó los problemas que pueden generar los límites temporales y la acreditación de la causa del contrato, especialmente en desplazamientos por estudios o trabajo, así como la aplicación a las habitaciones de cuestiones como las fianzas, los gastos o la adquisición preferente.
Lorenzo Clemente profundizó en el encaje del coliving y el flex living y en la relación entre arrendamiento, hospedaje y prestación de servicios. Señaló las dificultades de interpretación y de coordinación con la normativa autonómica que introducen las nuevas previsiones.
Desde la experiencia del SOJ de Vivienda, Sandra Esther Flores defendió la necesidad de regular estas modalidades para afrontar situaciones de desprotección. Explicó que el servicio recibe consultas de personas que desconocen la naturaleza de sus contratos y que, en ocasiones, encadenan alquileres temporales pese a utilizar el inmueble como residencia habitual.
Actualización de rentas y prórrogas
Sandra Esther Flores repasó las previsiones sobre actualización de rentas, la exigencia de pacto contractual y los límites vinculados a los índices de referencia. Destacó la importancia de informar a los inquilinos sobre sus derechos y las prórrogas extraordinarias, ante las dificultades que muchos encuentran para acceder a otra vivienda al finalizar su contrato.
Fernando López Orozco insistió en valorar las medidas de contención de rentas junto con los costes de conservación, los impuestos y los demás gastos de los inmuebles. Defendió una protección social efectiva que atienda las situaciones de necesidad y permita mantener una oferta estable de alquiler.
Adquisición preferente y desahucios
Para finalizar, Lorenzo Clemente analizó los cambios en el derecho de adquisición preferente, su extensión a determinadas ventas conjuntas y las dudas sobre las renuncias pactadas en contratos anteriores. También advirtió de los efectos indirectos de la reforma sobre los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, especialmente en materia de adquisición preferente y obras de conservación.
En el ámbito procesal, Sandra Esther Flores explicó los supuestos de suspensión de desahucios y lanzamientos atendiendo a la vulnerabilidad, la ausencia de alternativa habitacional y las características del demandante. Fernando López Orozco planteó dudas sobre la financiación y efectividad de los mecanismos de intervención y compensación de las administraciones públicas.
La jornada concluyó con preguntas sobre vivienda protegida, alquiler turístico y enervación extraordinaria, que pusieron de manifiesto la necesidad de seguir contrastando criterios para resolver las dudas de aplicación de las reformas.
