Los desafíos normativos en materia de vivienda y la necesidad de mejorar los tiempos de respuesta del sistema judicial en el ámbito urbanístico y constructivo han centrado el debate del III Congreso Nacional de Derecho de la Construcción, celebrado este jueves y viernes en el Ilustre Colegio de la Abogacía de Madrid. A lo largo de dos jornadas, el encuentro ha reunido a representantes de las administraciones públicas, juristas especializados y profesionales del sector para analizar, desde una perspectiva jurídica, las tensiones que afectan al acceso a la vivienda y a la planificación del territorio.
En la apertura institucional del Congreso, el diputado de la Junta de Gobierno del ICAM, José Ramón Couso, puso el foco en el papel del Derecho de la Construcción como herramienta clave para hacer frente a retos como la emergencia habitacional, la ordenación urbana o la sostenibilidad de los desarrollos. Los responsables de la Sección de Derecho de la Construcción del Colegio, Francisco García Ortells y Ángel Ledesma, advirtieron por su parte del creciente desfase entre la oferta de vivienda y la demanda real, y apostaron por recuperar el arbitraje en el sector público como vía para descongestionar los juzgados.
En la sesión inaugural intervinieron también altos cargos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y de la Consejería de Vivienda de la Comunidad de Madrid, que coincidieron en identificar el acceso a la vivienda como uno de los grandes desafíos estructurales del país. Frente a ese diagnóstico compartido, defendieron enfoques distintos en torno al papel que deben desempeñar la legislación actual, la seguridad jurídica, la colaboración público-privada y los modelos de financiación para dar respuesta al problema.
El acceso a la vivienda, una prioridad constitucional
El secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, David Lucas, defendió la necesidad de abordar el acceso a la vivienda con una estrategia de largo recorrido, apoyada en políticas estables, marcos normativos eficaces y una mayor coordinación entre administraciones. “Estamos ante uno de los problemas más importantes que tiene la sociedad española”, aseguró. En su intervención, resumió los tres grandes ejes que guían la actuación del Gobierno: aumentar el parque público de vivienda, impulsar la rehabilitación del parque existente y movilizar suelo con fines sociales.
Entre las iniciativas desplegadas, citó el Plan Estatal de Vivienda 2022-2025 —actualmente en proceso de rediseño—, el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, que ha permitido poner en marcha más de 25.000 viviendas públicas y 400.000 actuaciones de rehabilitación, y el Plan de Alquiler Asequible. También destacó la transformación de SEPES en una empresa estatal de vivienda y suelo, con un papel central en la ejecución de políticas públicas, y avanzó nuevos acuerdos con Sareb para la cesión de activos inmobiliarios.
Lucas se refirió asimismo a las líneas de financiación impulsadas con el ICO: 4.000 millones para proyectos de edificación sostenible y 2.500 millones en avales dirigidos a jóvenes. Mencionó además el nuevo PERTE para la industrialización de la construcción, que busca reducir plazos, aumentar la sostenibilidad y generar empleo de calidad. En este marco, subrayó la importancia del consenso institucional, recordando que tanto el plan estatal como el plan de recuperación fueron acordados con todas las comunidades autónomas, y defendió que “los acuerdos son posibles y necesarios” para avanzar en nuevas medidas estructurales. Todo este conjunto de políticas —concluyó— tiene como fin garantizar que el derecho a una vivienda digna y asequible, recogido en la Constitución, pueda ejercerse de forma efectiva.
Reforzar la confianza
En la primera mesa del Congreso, titulada El problema de la vivienda en España y las soluciones que ofrece la Administración General del Estado, el director general de Vivienda y Suelo, Javier Martín, expuso el alcance de las principales políticas públicas impulsadas desde el Ministerio para hacer frente a la emergencia habitacional. Frente a quienes critican la falta de colaboración entre administraciones, defendió que buena parte de los programas actuales —desde el Plan Estatal por el Acceso a la Vivienda hasta los fondos del Plan de Recuperación— se construyen sobre la base de acuerdos multilaterales y fórmulas de cooperación tanto público-públicas como público-privadas. Puso como ejemplo los planes de rehabilitación y promoción de vivienda en alquiler asequible que, en muchos casos, se desarrollan mediante convenios entre el Estado, las comunidades autónomas y los ayuntamientos.
Martín también subrayó la necesidad de reforzar la confianza entre los distintos agentes del sector, incluido el ámbito privado, como elemento imprescindible para avanzar hacia un modelo constructivo más eficiente y colaborativo. En este sentido, apuntó que algunas de las transformaciones en marcha, como la industrialización de la vivienda o los sistemas constructivos en formato “libro abierto”, solo podrán consolidarse si se superan las inercias tradicionales de contratación y se abren paso marcos jurídicos más adecuados al trabajo conjunto. Alertó, además, de que el modelo secuencial contemplado en la actual Ley de Contratos del Sector Público puede resultar contraproducente si no se adapta a las nuevas dinámicas de producción colaborativa y reparto de riesgos.
Colaboración público-privada y simplificación normativa
En la mesa sucesiva, sobre Las soluciones que plantean la Comunidad de Madrid y el sector privado ante el problema de la vivienda en España, el viceconsejero de Vivienda, Transportes e Infraestructuras de la CAM, José María García, abogó por devolver el rigor al debate sobre la vivienda y abordar el problema desde una perspectiva estructural. A su juicio, el acceso a la vivienda no puede analizarse aisladamente, sino como resultado de un desequilibrio prolongado entre oferta y demanda, agravado por la ralentización de la producción residencial, el endurecimiento de las condiciones de financiación y un entorno de creciente inseguridad jurídica.
En este diagnóstico, García criticó el impacto de determinadas normas estatales que, según advirtió, han retraído la oferta disponible en el mercado del alquiler y generado desconfianza en los pequeños propietarios, que constituyen el grueso del parque arrendador. Alertó asimismo del efecto de las cargas normativas, los plazos excesivos de tramitación y la rigidez de algunos estándares urbanísticos sobre el precio final de la vivienda.
Como respuesta, el viceconsejero detalló las políticas impulsadas por el Ejecutivo autonómico para favorecer una mayor oferta de vivienda asequible a través de la colaboración público-privada. Entre ellas, destacó la adjudicación de más de 8.000 viviendas en régimen de alquiler asequible construidas con inversión privada sobre suelos públicos y sin coste presupuestario para la ciudadanía. También defendió las medidas de simplificación normativa y técnica, como la sustitución de licencias por declaraciones responsables, la reducción de los requisitos de aparcamiento en vivienda protegida o la flexibilización de usos urbanísticos para favorecer la reconversión de oficinas en viviendas. Finalmente, abogó por generar un entorno normativo estable y por políticas que compatibilicen la protección social con la garantía de rentas suficientes para acceder a una vivienda en condiciones de dignidad.
Desequilibrio estructural
Desde una perspectiva jurídico-técnica, Francisco García-Ortells, copresidente de la Sección de Derecho de la Construcción del ICAM, alertó en su intervención del desequilibrio estructural entre la oferta y la demanda de vivienda. En los últimos dos años, explicó, se han autorizado en torno a 100.000 nuevas viviendas anuales, frente a una creación de más de 200.000 hogares cada año, lo que proyecta un déficit potencial de un millón de viviendas en la próxima década. Al mismo tiempo, García-Ortells defendió la necesidad de reactivar el arbitraje en los contratos públicos suscritos por entidades del sector público empresarial, una posibilidad recogida en la legislación de 2007 y 2011 pero ausente en la normativa actual. En su opinión, recuperar esta vía permitiría reducir la sobrecarga de la jurisdicción contencioso-administrativa, que acumula más de 4,5 millones de asuntos pendientes.
Por su parte, el también copresidente de la Sección, Ángel Ledesma Calicó, advirtió de la resistencia de muchas administraciones a adoptar fórmulas más eficaces de resolución de disputas y ha reivindicado una apertura del Derecho de la Construcción a escenarios internacionales. Además, subrayó la importancia de que la abogacía incorpore competencias digitales ante un cambio tecnológico que —en sus palabras— tiene vocación de permanencia y transformará el ejercicio profesional.
Sobre el Congreso
El III Congreso Nacional de Derecho de la Construcción del ICAM, que se celebra los días 29 y 30 de mayo en el Salón de Actos del Colegio, reúne a juristas, operadores públicos y técnicos para debatir en torno a siete grandes bloques temáticos: la problemática de la vivienda en España; la estandarización de contratos; la reforma de la Ley de Contratos del Sector Público; el papel del arbitraje en la contratación pública; la inteligencia artificial; los modelos de resolución de disputas en América Latina; y la colaboración público-privada. La cita está organizada por la Sección de Derecho de la Construcción y el Centro de Estudios del ICAM.